上海最近出了个全国第一的新规，专门管工业用地的二级市场。
这事儿影响挺大。用四个字总结就是——保量控价。
先解释一下，什么叫工业用地？
说白了，就是给你开工厂、搞生产的地，比如造汽车、做芯片。
上海不是老被人叫“中国工业第一城”吗？工业实力强，企业对土地的需求自然就大。
但问题是，上海寸土寸金。
要想工业强，地价就不能太高。
这几年，上海多个部门一起发力，能降就降。
不过，这些主要集中在一级市场，也就是政府主导的“卖地”环节。
可企业光靠一级市场拿地，远远不够。
还有物权变更、股权转让这些方式，这就催生了二级市场，一个挺活跃的二手工业用地市场。
但二级市场也有个大问题：太市场化。
早些年拿到地的企业想把资产转手，你很难保证下家还是搞制造业的。
万一变成出租公寓、停车场、仓库，工业用地就浪费了。
另一边，那些正往上冲的科创企业想扩产，却死活找不到合适的地——这叫供需错配。
这次新规，主要覆盖两种交易类型：
一种是单纯的土地转让；
另一种是连房带地，整宗地一起转。
具体拆开看，就是三件事：转让、出租、抵押。
先说最重要的——转让。
工业用地转让的方式很多：买卖、交换、赠与、出资，还有司法处置、资产处置、企业合并分立等等，只要导致使用权转移的，都算。
新规设了几道硬杠杠：
第一，整宗地转让，必须经过出让人同意。这里的“出让人”，就是地块所在的区人民政府。
另外，如果股权结构变了、出资比例调了，导致实际控制人换了，而且这个变化可能不符合产业或规划要求，也得事先经过区政府同意。
第二，价格不能乱来。
参照同期、同区域、同类工业用地，上下浮动20%。
低于下限，政府有权优先买回来；高于上限，政府可以依法干预。
这不是要卡死市场，而是防止有人靠炒地皮赚钱，不让工业用地变成投机品。
第三，工业厂房的转让也有规矩。
转让对象不仅要符合产业导向，还得符合出让合同和产业合作协议的约定。
园区平台、领军企业转让工业用房，必须经产业部门或开发区审核方案，再报区政府审定。
说完转让，再看出租。
厂房和土地出租，也得符合产业要求。
新规提出，要逐步建立工业用地和厂房的租金指导体系，未来定期公布合理的租金水平，还要搞租赁登记备案。
最后是抵押。
抵押价值不能超过“合同剩余年限的地价 + 合法建筑物残值”的总和。
简单讲，不能把工业用地当提款机。
当然，以上所有变化，都不能改变土地的用途。
必须符合产业发展导向和规划要求。
与此同时，上海还同步上线了一个工业用地二级市场交易服务平台。
信息发布、交易撮合、政策咨询，一站式搞定。
凡是整宗地转让的情形，比如土地分割转让、合并转让、预告登记转让，都得进这个平台交易。
有人可能会问：二手交易，凭什么不能自由定价？
道理其实不复杂。工业用地本身就带有很强的公共资源属性，不是完全市场化的商品。
企业在拿地的时候，已经享受了不少优惠。所以二级市场的价格，也应该有所管理，免得变成炒地皮。
新规实施后，平台还会根据实际交易情况，不断优化服务。
工业用地二级市场的管理确实比较复杂，对政府部门是个高要求。
但这一步，上海必须迈出去——在治理和效益之间找到平衡。
说到底，这次新规就是要把工业用地的流转拉回正轨。
四个字：保量控价。
工业用地总量不流失，地价不失控。
上海不是在限制交易，
而是要让工业用地真正服务于产业。
因为产业空间，就是先进制造业最硬的一大底气。
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